سنتعرض في هذا المقال الي ايضاح الطرق المختلفه لاثبات الملكيه في دعاوي الاستحقاق .
7- اثبات الملكيه في دعوى الاستحقاق:
يلاحظ ان اشق واصعب مسألة في دعوى الاستحقاق هي مسالة اثبات الملكية اذ يقع عبء الإثبات على عاتق المدعي وجه المشقة هنا ان الملكية حقا جامع مانع وان حق الملكية نافذ تجاه كافة الناس واقوى سند لاثبات الملكيه هو نظام السجل العيني إذ ان مجرد تسجيل العقار باسم شخص معين في هذا السجل دليل قاطع على نفاذ ملكية هذا الشخص لهذا العقار بالنسبة لكافة الناس.
8- إثبات الملكية بالتسجيل في السجل العيني.
تسجيل الملكية في السجل العيني بمجرد تمام هذا التسجيل تثبت الملكية وتكون حجة على الكافة لذا فان ورقه التسجيل هذه هي اقوى ورقه في اثبات الملكيه وتكون نافذة في مواجهة الجميع دون منازع .
اذ بدا من تطبيق القانون رقم 142 لسنه 1964 لم تعد تقبل دعوى صحه التعاقد والدعاوى التي تتعلق بحق عيني عقاري الا بعد تقديم شهادة تدل على التاشير في السجل العيني بمضمون الطلبات التي تضمنتها هذه دعاوه مع ضرورة ان تتضمن الطلبات اجراء التغيير في بيانات السجل العيني
والسجل العيني هو مجموعه من الصحائف التي تبين اوصاف كل عقار وتبين حالته القانونيه وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين للمعاملات والتعديلات المتعلقه به .
9-إثبات الملكية المسجلة في الشهر العقاري:
التسجيل هو احدى طرق الشهر الثلاث التي نظمها القانون 114 لسنة 1964 الخاص بتنظيم الشهر العقاري والمعدل بالقانون رقم 25 لسنه 1976 وطرق الشهر الاخرى هي القيد والتاشير الهامشي
يلاحظ ان القانون رقم 114 لسنه 1946 ياخذ بنظام الشهر الشخصي وهو الذي يطبق في معظم مناطق مصر.
ويلاحظ ان التسجيل ينقل الملكيه بين المتعاقدين و بالنسبه للغير وبالتالي يصبح الشخص الذي يسبق الاخرين في تسجيل عقده مالك في مواجهه كل من اكتسب حقا عينيا على العقار بعد التسجيل وعند التفاضل بين المشترين المتعددين الذين سجلوا عقودهم تكون الملكيه للاسبق في التسجيل.
ومن تطبيقات محكمه النقض في التسجيل:
مؤدى نص الماده التاسعه من القانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري ان الملكيه في المواد العقاريه لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين او بالنسبه للغير الا بالتسجيل ولا يكون للمتصرف اليه في الفتره من تاريخ التعاقد الى وقت التسجيل سوى مجرد امل في الملكيه دون اي حق فيها.
و بيع العقار لا ينقل الملكيه الى المشترى قبل تسجيله و لا ينشئ سوي التزامات شخصيه بين طرفيه فيكون المشتري مجرد دائن شخصي للبائع بحقوقه الناشئه عن العقد ومن ثم لا يجوز له مطالبه غيير البائع بالتعويض عن فقد ملكيه المبيع لانها لم تنتقل اليه بعد سواء بتسجيل عقده او بتسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه والتأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوي.
10- اثبات الملكيه عن طريق التقادم المكسب الطويل او القصير:
تنص الماده 968 من القانون المدنى المصرى على انه:
من حازا منقولا او عقارا دون ان يكون مالكا له او حارز حقا عينيا على منقول او عقار دون ان يكون هذا الحق خاصا به كان له ان يكسب ملكيه الشيء او الحق العيني اذا استمرت حيازته دون انقطاع 15 سنه.
وعلى ذلك يكون التملك بالتقادم الطويل دليلا قاطعا على ملكيه الشخص للعقار او المنقول ويستطيع الشخص اذا كان حسن النيه ومعه سبب صحيح ان يتملك العقار بالتقادم اذا حازه خمس سنوات متتاليه ويكون التقادم قصير عن ذلك دليلا قاطعا على الملكيه اذ تنص الماده 969 من القانون المدني على انه:
اذا وقعت الحيازه على العقار او على حق عيني عقاري وكانت مقترنه بحسن النيه ومستنده في الوقت ذاته الى سبب صحيح فان مده التقادم المكسب تكون 5 سنوات
والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالك للشيء او صاحبها للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ويجب ان يكون مسجلا طبقا للقانون.
11-اثبات الملكيه عن طريق الحيازه:
تعد الحيازه دليلا على الملكيه وبوجه خاص اذ لم تقترن باكراه ولم تحصل خفيه ولم يكن فيها لبس عندها تكون الحيازه قرينه قانونيه على ملكيه الحائز للشيء او للعين التي يحوزها لكن هذه القرينه ليست قرينه قاطع بل قرينه بسيطه فهي دليل على الملكيه الى ان يثبت العكس , وقد نصت الماده 964 على انه:
من كان حائزه للحق يعتبر صاحبه حتى يقوم الدليل على العكس.
وتعد الحيازه من طرق اثبات الملكيه ولها دلاله يقينيه اذ يفترض ان الحائز هوالمالك واذا كان هناك شخص اخر غير الحائز يدعي الملكيه فيقع على عاتقه عبء اثبات ملكيته للشيء او للعين محل النزاع ومهما يكن من امر فان الحيازه دليل على الملكيه لكنها دليل غير قاطع.
و دعاوي الحيازه تختص بها محاكم المواد الجزئيه بالحكم فيها ابتدائنافها امام محاكم الاستئناف العالي .
12- سند التمليك كدليل لاثبات الملكيه:
يقصد بسند للتمليك السند الصادر للخصم والذي يفيد ثبوت الملك له دون اعتبار لما اذا كان هذا السند قد صدر من المالك او صدر من الغير المالك وتكون دلالته ظنيه ويؤخذ بها بهذا السند على اعتبار انه قرينه قضائيه تشير الى احتمال رجحان ملكيته ويترك تقدير امر السند وماذا كان دليلا على الملكيه لتقدير قاضى الموضوع حسب الظروف والملابسات التى تحيط بكل حال على حده.
ومن الحالات التي تعرض عليه اذا كان السند يعد قرينه قضائيه فلا يشترط في هذا السند ان يكون مسجلا ولا يشترط فيه ان يكون ناقل للملكيه فيستطيع الخصم ان يتمسك بعقد صلح او بعقد قسمه او بحكم قضائي وكل ذلك يكشف عن الملكيه فقط ولا ينقل الملكيه .
اذا تمسك الخصم بحكم قضائي فليس من اللازم ان يكون هذا الحكم يحوذ حجيه الامر المقضي فقد يتمسك بالحكم على خصمه دون ان يكون هذا الشخص طرفا فى الدعوى التى صدر فيها الحكم واذا تمسك الشخص بعقد من العقود لكي يثبت ملكيته فليس من اللازم ان يكون هذا الشخص طرف في هذا العقد .
ويعتد بكل من الحكم والعقد هنا على انه مجرد قرينه قضائيه تفيد الاحتمال فقط وتكون دلالتها ظنيه ويجوز ضحضها بقرينه اخرى اقوى منها .
ولا يجوز اثبات مخالفه او زاد عن العقود الكتابيه بالبينه ولا يباع هذا الطريق لاثبات ما قيل قبل او اثناء او بعد تحرير هذه العقود.
وقد حكم بانه متى كان عقد البيع ينص على خلو العين من حقوق الغير فلا يجوز اثبات علم المشترى بوجود بعض هذه الحقوق وانه قبل تحملها وان وجودها روعي عند تقدير الثمن.
13-اثبات الملكيه عن طريق المكلفه:
تعدي المكلفه قرينه قضائيه اقل قوه من سند التمليك فمن كلف العقار باسمه يستطيع ان يتخذ من هذا التكليف قرينه قضائيه على انه هو المالك الى ان يتم ضحض هذه القرينه بقرينه اخرى اقوى منها وكذلك قد يعتبر دفع الاموال ضرائب الاراضي الزراعيه او دفع العوايد ضرائب المباني قرينه قضائيه على ان من دفع هذه الضرائب هو مالك العقار لكن هذه قرينا ليست قرينا قاطعها اذ هي قرينه بسيطه ايضا يجوز دحضها بقرينه اقوى منها وكذلك تكون حدود العقار وعلامات هذه الحدود او خريطه فك الزمام او غير ذلك من من القرائن القضائيه على المكيه لكن كل هذه القرائن تعد قرائن بسيطه وليست قابله لاثبات العكس .
فاسباب كسب الملكيه قد حددها القانون على سبيل الحصر و ليس من بينها قيد اسم شخص بذاته في السجلات التي تعدها الدوله لجبايه الضرائب على العقارات فهذا القيد لا يعدو ان يكون قرينه بسيطه على الملكيه قابله لاثبات العكس.
وليس من بين اسباب كسب الملكيه القيد في سجلات الضرائب العقارية المبنيه و لكسب الملكيه اسبابها التي حددها القانون و ليس من بينها قيد اسم شخص بذاته في السجلات التي تعدها الدوله لجبايه الضرائب على العقارات المبنيه ..
كذلك البيانات المساحيه لا تنهض بذاتها دليلا على ثبوت الملكيه او نفيها ويتعيين للاعتداد بها ان تكون قائمه على اساس يقرره القانون .
16- اثبات الملكيه بالإقرار:
الإقرار بالملكية هو نزول بالمقر عن حقه في مطالبة خصمه بإثبات ما يدعيه من ملكية واخبار منه بملكيه سابقة للمقرر له وحجه على المقر دون حاجه الى تسجيل طالما صدر منه عن اراده حره ويضحى دليلا للمقوله في اثبات الملكيه قبل المقر بما يجيز له طلب الحكم بصحته ونفاذه.
سجلات المساحه ليس دليلا كافيا على الملكيه ,واذا كانت القيود الوارده في سجلات الشهر العقاري ليست لها قوه في ذاتها فيما يتصل بأصل الملكية فانه يكون من باب أولى بالنسبة لكشوف المساحه.
والتصرفات المقرره للحقوق العينيه على العقار يجوز الاحتجاج بها بين المتعاقدين ولو لم تسجل ولاقرار بالملكيه من التصرفات المقرره ولا يجوز الاحتجاج به على الغير قبل تسجيله .
الاقرار حجه قاطعه على المقر فتصبح الواقعه التي اقربها الخصم في غير حاجه الى الاثبات وياخذ بها القاضي , وتعد واقعه ثابته بالنسبه للخصم الذي اقربها ويتضمن الاقرار نزول المقر عن حقيه في مطالبه خصمه باثبات ما يدعيه .
وتقدير الاقرار واستخلاصه ومن الاوراق هو من مسائل الواقع التي يستقل بتقديرها قاضى الموضوع الا انه يشترط ان يبين كيف افادت الاوراق معنى ما استخلصته وان يكون بيانه في ذلك بيانا سائغا .
والاقرار بالملكيه حق على المقر وشرطه ذلك ان يصدر منه عن اراده غير مشوبه بعيب وعدم أحقيته في التنصل مما ورد فيه بمحض إرادته إلا لمبر قانوني من مؤداه سريان اثر الإقرار فيما بين المقر والمقرر له وليس للمقر الدفع باستحالة تنفيذ الالتزام بنقل الملكية ولو تبين ان محل الاقرار كله او بعده مملوكا للغير والسبب في ذلك ان الإقرار بملكيه ثابته للغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المقرر له وليس لمصلحة للمقرر و للمالك الحقيقي اقرار التصرف صراحه او ضمنا ولا ينفذ في حقه اذا لم يقره والنعى امام محكمه النقض من المقر بوقوعه في غلط جوهري لايقبل والسبب في ذلك مخالطته واقع لم يسبق طرحه على محكمه الموضوع .
الاقرار و بالملكيه في ورقه عرفيه لا تنتقل به الملكيه ولا يصلح سندا لرفع دعوى تثبيت هذه الملكيه والسبب في ذلك عدم انتقالها في العقار الا بالتسجيل وانطواء طلب الحكم بصحه ونفاذ اقرار على التسليم ثبوت هذه الملكيه للمقر والرغبه فى الحصول على حمايه قضائيه غايتها اطمئنان المكرله على استطاعه المقر به بعد الحكم ولا فازت قرار موضوع النزاع بيتبري سند للملكية صالحه للشهر صالحه للتسجيل والشهر
لا يترتب على عقد البيع العرفي انتقال الملكيه للمشتري ومن مقتضى ذلك أنه لا يجوز طلب تثبيت الملكيه بناء على عقد عرفي وإنما يجوز للمشتري إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكيه بطلب الحكم بصحه ونفاذ العقد حتى اذا ما قضى له بذلك وسجل الحكم حق له طلب تثبيت الملكيه استنادا الى الحكم المسجل الذي يقوم مقام التسجيل للعقد..
17- حق الملكيه في العقارات:
يلاحظ ان القواعد الخاصه بحق الملكيه تعد قواعد جوهريه ولكن الحيازه تلعب دورا هاما في خصوص ملكيه العقارات حيث يجب التمييز بين الحيازه في ملكيه العقارات والحيازه في ملكيه المنقولات.
اذ ان الحيازه في ملكيه المنقولات ترد فيها القاعده العامه والتي مفادها : الحيازه في المنقول سند الحائز .
اما الحيازه في ملكيه العقارات فيمكن ان يكون المالك غير حائز ويمكن ان يكون الحائز غير مالك والقانون يحمي الحائز بدون مرعاه عما اذا كان الحائز مالك او غير مالك .
و بالنسبه للقاعده العامه في خصوص الملكيه في العقارات ان يكون الحائز هو المالك ففي معظم الاحوال ان الظاهر يشير في العاده الى ان المالك هوالحائز هذه القاعده مقرره لمصلحه الحائز ضد اي شخص ينازعه في الملكيه ولكي تكون الحيازه دليلا على الملكيه لابد ان تستمر حيازه الحائز للعقار فتره طويله من الزمن حتى ولو لم يستعمل الحائز الشيء الذي يحوزه او لم ينتفع به , فاذا استعمل الحائز الشيء الذي يحوزه اذا اوانتفع به , فان هذا يعد دليلا قويا على ملكيته لهذا الشيء هذه القاعده العامه في هذا الشئ .
والحيازه ترتبط بالملكيه في العقارات لانه في اغلب الاحوال يكون الحائز هو المالك اما حيازه المستاجر او المستعير او الدائن او المرتهن وغيرهما فهي حيازه عرضيه او مؤقته والمالك الذي يحوز الشيء يحفظ حقه عن طريق الحيازه لان الحيازه تعد دليلا على الملكيه وترتبط بالملكيه في العاده .
